個人再生
個人再生とは
About Debt Settlement
個人再生とは、借金総額が5,000万円以下(住宅ローンは除く)で、給与収入など将来的に安定した収入を見込める場合に裁判所の監督の下、債務の一部免除や長期の弁済条件などを組み込んだ再生計画を作成し、無理なく借金を返済していく制度です。弁済期間は原則3年で、最長5年間です。この制度は給与所得者だけでなく、個人事業主も対象とされております。
また、住宅資金特別条項という条項を再生計画に組み込むと、住宅ローンは従前の条件で支払を続けつつ、それ以外の借金を大幅減額できる手続もあります。
個人再生手続は他の手続きより要件が厳しく、誰しもが利用できる手続ではありませんが、住宅を残した上で、借金を減額できるというメリットがあります。

個人再生の流れ
受任通知が債権者に届いたら、取立てが止まります。
申立書を作成し、裁判所に提出します。
裁判所が個人民事再生手続の開始を決定します。
再生計画案を作成し借金免除額、残りの借金額を検討します。
再生計画案を裁判所・債権者に提出します。
業者から民事再生手続に反対である旨の意見が出た場合には、別途弁護士と打ち合わせをした上で対応策を検討します。
裁判所が認可し、確定することにより手続は終了します。
返済を開始:裁判所に申立後、約半年後から返済が始まります。
個人再生のメリット・デメリット

- 取立てが止まります
- 住宅ローン特別条項を利用すれば、マイホームを手放さなくて済みます
- 住宅ローン以外の借金を5分の1程度まで圧縮でき、毎月の支払いが楽になり、圧縮後は将来の利息がカットされます。但し、圧縮割合は、債務の額、資産の額、選択する再生手続きの種類によって異なります
- 過払い金の返還も場合によっては可能です
- 自己破産の場合には、職業制限や資格制限がありますが、民事再生の場合には、それがありません
- 国が発行する機関紙である官報に掲載されます。ただし、一般の人が官報を見る機会はあまりありません
不動産・住宅ローンでお困りの方
Those having trouble with real estate/mortgage loans
長引く不況の中で、リストラや賃金カット、会社の倒産等で、住宅ローンの返済に困り、
- 住宅ローンが支払えない…
- 不動産競売の通知が来てしまった…
- 住宅ローンの支払いが滞りそう…
- 金融機関から任意売却を迫られている…
といったご相談をよく受けます。
住宅ローンを延滞してしまい、マイホームを手放すことになってしまったという方もいらっしゃいます。住宅ローンの延滞・滞納でお困りの方は、まず弁護士にご相談されることをお勧めします。住宅ローン問題を解決する方法は、任意売却や競売だけではありません。
当事務所がご依頼者から相談を受けたときにまず考えることは、「不動産、マイホームをそのまま残せるようにすること」です。マイホームを手放したくないという相談者がご検討されることが多いのが個人再生手続きです。
個人再生を利用すると、まず借金が大幅に減額されます。そして減額された借金を原則として3年間で返済していきます。個人再生の最大のメリットは、住宅ローンがあってもマイホームを手放さなくても借金の整理ができることです。
不動産、マイホームを手放さざるを得ない状況の場合は、債務免除を最優先とし、任意売却と債務免除の交渉を行います。もし競売になってしまった場合には、その後の債務免除を優先します。不動産・住宅ローン問題の解決策は1つではありません。当事務所はこれまでの経験を活かし、皆様に最適な方法を提案いたします。
住宅ローン以外の借金を整理することで解決する場合
住宅ローン以外の借金がある場合、それらを整理することで経済状況を改善させ、マイホームを手放さなくてよい場合があります。
個人再生により解決する場合
個人再生の最大のメリットは、住宅ローンがあってもマイホームを手放さなくても借金の整理ができることです。
京都債務整理自己破産相談では無料相談を実施しております!
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任意売却とは
About Voluntary Sale
任意売却とは、住宅ローンなどの融資の返済が難しくなった場合に法的手続きによらずに不動産を売却する手続きです。融資を受けている人(不動産所有者)と金融機関との合意に基づいて行われます。住宅などの不動産を購入する場合、融資の担保として不動産を抵当権に設定しますが、不動産を売却するときには抵当権を解除(登記を抹消)してもらう必要があります。
抵当権を解除するには、融資金額を全て返済することが前提です。不動産を売却して全ての住宅ローンを返済することができれば問題ありませんが、不動産を売却しても全額返済できない場合もあります。このようなときに、金融機関や抵当権者からの合意を得た上で、不動産を売却し返済し切れなかった債務を残したままで抵当権を解除してもらうことができます。
通常であれば、住宅ローンが支払えなくなると、最終的に金融機関は担保不動産を差し押さえ、競売の申立をします。しかし、競売によって不動産が処分される前に、金融機関から任意売却による処理が認められれば一般の流通市場で不動産を売却することになります。

任意売却のメリット

- 競売より、任意売却の方が高い価格で販売できる可能性が高い
- 任意売却により債権者へより多くの返済が可能となる
- 一般的な売却と同じ流れで販売するので周りから気付かれない
- 身内や親しい友人などに売却する等により、自宅に住み続けられる可能性がある
- 金融機関との交渉により、引越し資金や生活資金を確保できる場合が多い
任意売却関するご相談の流れ
競売とは
About Auction
住宅ローンなどの返済が困難になった場合、担保としていた土地や建物などの不動産を金融機関(債権者)が裁判所に申立を行い、裁判所がその不動産を差し押さえ、入札などの方法により売却する手続をいいます。
裁判所が定めた売却基準価額(実際はこの価額から2割控除した額)以上で、最高値で入札した人が落札します。売却価格は不動産鑑定士の調査・評価が基になりますが、決定は裁判所が行ないます。一般的な販売価格よりも低く設定されることが多く、市場価格の5~7割程度といわれています。
競売が終わってからも残債務の支払い義務は継続します。債務を整理するためには自己破産等の手続きが必要になります。

競売のデメリット

- 販売価格が市場価格よりも低くなってしまうことが多い。そのため任意売却よりも残債務が多くなる
- 立ち退きを迫られると、すぐに立ち退かなければならない場合もあります
- 近隣住民に競売になってしまったことが知られる可能性がある
競売の通知が届いたら
不動産競売開始決定の通知が届いても約6ヶ月間は猶予があります。その間に弁護士などの専門家に相談することをお勧めします。
競売手続きの流れ
通常、自宅を購入する場合、銀行などの金融機関との間で、住宅ローン契約を締結して、自宅を購入する代金を借り入れて、住宅販売会社へ支払います。その後、購入者は、金融機関に対して、20年から35年程の間でローンを組み返済していきます。その際、金融機関は、住宅ローン契約を締結するのと同時に購入者の自宅に抵当権を設定します。
金融機関は、住宅購入者がローンの支払ができなくなった場合に設定した抵当権を実行することで購入者の自宅を強制的に売却することができ、その売却代金から購入時に貸し付けた金員を回収することができます。抵当権が設定されていることは、自宅の現在事項証明書(不動産登記簿)を見ていただくと抵当権の内容が記載されております。現在事項証明書(不動産登記簿)は最寄りの法務局で取得することができます。
任意売却と競売の違い
Difference between voluntary sale and auction
任意売却も競売も住宅ローンを支払えなくなった所有者が自宅を処分するという点は同じですが、両者にはどのような違いがあり、どちらにメリットがあるのでしょうか。自宅を処分しなければならない所有者にとっては、競売に比べて、任意売却は以下の点でメリットがあります。
任意売却のメリット・デメリット

- 競売に比べて、任意売却の方が市場価格に近い金額で売却できます・競売の場合、市場価格の半分程度で売却されてしまいますので、任意競売の方が勝っております
- 競売は入札参加者を募りますので広く情報が公開されますが、任意売却の場合は関係者しか知り得ません・売主である所有者にとっては任意売却の方が勝っております
- 任意売却の場合、金融機関の同意を得て売却代金から引越費用や仲介手数料などが捻出されますが、競売の場合はそのようなことはできません・この点からも任意売却が勝っています
- 任意売却の場合、引越時期などのタイミングについて債務者の意向は聞いてくれますが、競売の場合は落札者=新所有者から引渡命令の申立てがなされれば、すぐに明け渡す必要があります
- 売却にかけられる時間が通常に比べて短いということです・任意売却が検討されるのは、たいてい住宅ローンを滞納してから数か月間から半年程が経過している場合が多く、既に期限の利益を喪失して、金融機関から一括返済を求める督促状が届いており、競売の申立てがなされていることもあります・競売手続は債権者である金融機関から申立てから、開札手続を経て、落札者が所有者となるまでは、4ヶ月から半年程であり、競売が申し立てられている場合は、任意売却にかけられる時間はあまり多くないことがわかります
任意売却後の残債務について
競売であっても任意売却であっても、オーバーローンの場合は不動産が売却された後にも残債務が残ることになります。しかし、任意売却により自宅を処分する方が、競売に比べて市場価格に近い金額で売却できるので残債務が圧倒的に少なくなります。例えば、2000万円の住宅ローンが残っていた場合に、競売により1000万円で自宅を処分した場合、1000万円の残債務が残りますが、任意売却により1700万円で売買できた場合、残債務は300万円となります。
このように、任意売却で処分する方が残債務の金額が非常に少なくなります。そうすると、破産せずとも、金融機関などの債権者との間で毎月、支払が可能な一定額を返済することで和解することが可能となります。もっとも、住宅ローン以外に他の借金がある場合、自己破産や個人再生などを検討する必要があります。
弁護士に依頼するメリット
自宅の住宅ローンの滞納などがある場合、弁護士に相談いただくと、依頼者の思いなどを聞き取らせていただいた上で、全体を見通した適切な解決策を提示できる点にあります。弁護士は任意整理、自己破産、個人再生などの要件についての法的知識を有しており、実務を経験しておりますので、相談段階でそもそも自宅を売却する必要があるのかを法的観点から検討することができます。
また、任意売却が必要な場合、当事務所では提携している不動者会社があり、不動産の査定評価を迅速に行うことができます。査定評価を見た上で、依頼者が自宅を残すのか、自宅は処分するのかどうかで処理方法が変わってきます。
自宅を残したい場合
(イ) 住宅ローン以外に他の借り入れがあるときは、自宅を残し、他の負債は圧縮することができる個人再生(住宅資金特別条項付き個人再生)の手続を利用した方がよいです。
(ロ)住宅ローン以外の借り入れがない時やあっても僅少である場合は、リースバックの活用などを検討した方がよいです。
自宅を処分する場合
(イ)アンダーローンの場合(自宅の時価評価>ローン残額)住宅ローン以外に他の借り入れがあるときは、自宅を任意売却し住宅ローンを返済した後、売主の手許の残る金銭で他の負債が完済できれば、借金は無くなります。売主の手許に残る金銭では他の借金をすべて完済できない場合は、各債権者と任意整理をしていくことで、月々返済が可能な金額を支払っていくことで和解することができます。
(ロ)オーバーローンの場合(自宅の時価評価<ローン残額)任意売却をした後、売却金額では住宅ローンは完済できませんので、残債務が残ることになります。そのため、金融機関との間で今後の返済可能な金額について話し合いで決めていくことになります。金融機関以外に他の借金がある場合、自宅を任意売却する前に自己破産や個人再生などの法的手続を検討していくことになります。
当事務所にできること
住宅ローンを滞納されている場合、住宅ローン以外の借り入れもあることが多く、まずは相談いただくことで、任意整理、個人再生、自己破産などの法的整理の必要があるのかを検討することができます。併せて、所有の自宅不動産の市場価値を査定することで、任意売却やリースバックを検討することができます。
当事務所では不動産事業者と提携しており、市場価格の査定や任意売却、リースバックについては迅速に行うことができます。
リースバックとは
About Leaseback
リースバックとは正式にはセールアンドリースバックと言い、投資家や不動産業者などに自宅を購入してもらい、同時に購入者との間で賃貸借契約を締結し、引き続き、自宅に居住し続けることを言います。
任意売却が自宅などの不動産を売却処分し、所有者は自宅から退去しますが、リースバックは自宅を売却する点は同じですが、売却と同時に賃貸借契約を締結する点が異なります。

リースバックの特徴

- 自宅を売却することにより、住宅ローンを無くしたり、必要資金を入手することができる
- 引き続き同じ自宅に居住するので環境が変わらない
- 近所の人に知られることなく、手続が進められる
- 自宅売却と同時に締結する賃貸借契約は、賃貸借期間などが柔軟に設定できる
- 自宅を所有することより生じる固定資産税の支払がなくなる
- リースバックの契約時点で、売主が買戻し特約条項や再売買の予約条項を入れておくことにより買い戻すことも可能となる
- 家賃を支払うことになる
- 自宅の所有者ではなくなり、内装変更や設備の設置などについては自由にできなくなる
- 賃貸借契約の内容によっては希望どおり居住し続けることができない場合がある
リースバックが活用できる事例
リースバックを住宅ローン滞納の場合の利用について
住宅ローンを滞納した場合、自宅をリースバックにより売却することにより、その売却代金で住宅ローンの残額を返済することになります。売却代金にて住宅ローンが完済できる場合や売却代金による返済にて住宅ローンの残額が少額にとどまるのであれば、リースバックは可能ですが、住宅ローンの残額が大きい場合は、残ったローンの返済とともに、新たに賃料を支払っていくことになるのでリースバックによる解決は困難となる可能性があります。
住宅ローン滞納の場合は、自宅売却により住宅ローンが完済できるときに限り、リースバックは利用できると思われます。
当事務所にできること
住宅ローンを滞納されている場合、住宅ローン以外の借り入れもあることが多く、まずは相談いただくことで、任意整理、個人再生、自己破産などの法的整理の必要があるのかを検討することができます。併せて、所有の自宅不動産の市場価値を査定することで、任意売却やリースバックを検討することができます。
当事務所では不動産事業者と提携しており、市場価格の査定や任意売却、リースバックについては迅速に行うことができます。
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